Jaunumi  :  NĪMA informē    

NĪMA informēNĪMA informē
NĪMA Ziņojumi biedriemNĪMA Ziņojumi biedriem
NĪMA MAC piedāvā piecu nedēļu mācību sesiju specialitātē "NEKUSTA ĪPAŠUMA SPECIĀLISTS . Interesentus lūdzam aizpildīt, iun nosūtīt pa e- pastu nima1sv@yahoo.com "Pieteikuma anketu". Vairāk skat. nodaļu NĪMA MAC. Mēs ar jums noteikti sazināsimies.. Apmeklejiet Regulāros Seminārus un Kursus: Seminārs"Dzīvokļa īpašuma likums" A)Nekustamā īpašuma tirdzniecība; B)Nekustamā īpašuma vērtēšana; C)Dzīvojamo māju pārvaldīsana un apsaimniekošana; D)Nekustamā īpašuma speciālists. Pilnu informāciju Par A), B) C) un D) programmām Skat. NODAĻA NĪMA MAC "NI Tirdzniecības speciālists"
Pieteikuma anketa

Mūsu partnieri


Rambler's Top100
PĀRDOMAS PAR NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS "EKSPERTU" SLĒDZIENU KVALITĀTI UN MĒRĶIEM.

 

Raitis Kalniņš, Dr.sc.ing

“Latvijas Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu biedrība NĪMA”

 valdes priekšsēdētājs

“Nekustamā īpašuma mācību atbalsta centrs”

 mācību programmas autors

 

Vispārīga rakstura pārdomas par 2005.gada nogales nekustamā īpašuma tirgus “ekspertu” un žurnālistu “sadarbības” novērtējumu jūs varat izlasīt mūsu mājas lapas www.nima.lv nodaļas “Jaunumi” apakšnodaļā “NĪMA informē”.

Par cik janvāra mēneša avīzēs atkal parādījās līdzīga rakstura interviju publikācijas, vēlos padalīties savās pārdomās par šo tēmu nedaudz konkrētāk.

Vispirms par intervēto personu un intervētāju, tā saucamo, “spriedelēšanu” par gaidāmajām nekustamā īpašuma tirgus problēmām.

Pirms pieciem, 2001.g. 27.aprīlī , IV Starptautiskajā konferencē, “Baltijas Nekustamais īpašums”, Konferences materiāli, 174.lpp rakstā “Latvijas Sociāli ekonomiskie faktori un dažas pārdomas par Latvijas nekustamā īpašuma tirgus turpmākās attīstības tendencēm” es norādīju uz tiem daudzajiem sociāli-ekonomiskajiem faktoriem, kas var iespaidot piedāvājumu un pieprasījumu nekustamā īpašuma tirgū un devu ievirzes ekonomiski pamatotai vai radošai domāšanai, lai (tomēr izvairīšos no vārda “zinātniski”) pamatoti varētu spriest par šodienas un nākotnes situāciju Latvijas nekustamā īpašuma tirgū.

Tāpēc rada izbrīnu dažu ekspertu šodienas spriedelēšana par iemesliem kāpēc pieaug cenas tirgū, cik ilgi vēl tās augs un kad tad beidzot būs tā, gandrīz vai sengaidītā nekustamā īpašuma tirgus krīze.

Starp citu, pirkt taču izdevīgāk ir tad kad prece lēta!

Šo piezīmi, par sengaidīto nekustamā īpašuma tirgus krīzi, es minu ne bez pamata, jo viens no tirgus efektīviem ietekmēšanas paņēmieniem sev izdevīgā virzienā, ir arī atbilstošu baumu izplatīšana un tas ir jau sen pazīstams ietekmīgu investoru paņēmiens, kā sev izdevīgi organizēt naudas plūsmu tirgū.

Nekustamā īpašuma tirgus attīstības pamatā ir tie paši tirgus ekonomikas likumi, kas, tāpat kā citi dabas likumi, darbojas (specifiskos un tikai nekustamā īpašuma tirgum raksturīgos apstākļos!) neatkarīgi no mums un, ja mēs protam saprātīgi un radoši analizēt situāciju mūsu nekustamā īpašuma tirgū, mēs varam ne tikai spriedelēt par tirgus nākotnes tendencēm, bet arī tās ietekmēt.

Piedāvājums un pieprasījums jebkurā tirgū, t.sk. arī nekustamā īpašuma tirgū, ir daudzu argumentu funkcijas (t.i. atkarīgas no daudziem faktoriem!) tāpēc to analīzi, t.i. to attīstību un maiņu laikā, praktiski viennozīmīgi veikt nav iespējams. Te nu spriedelētājiem paveras ļoti plašas iespējas zīmēties avīžu slējās.

Tomēr lasītājam ir svarīgi saprast, kas slēpjas aiz tādas spriedelēšanas – muļķība vai mērķis izraisīt atbilstošu tirgus reakciju, jo, kā es minēju jau iepriekš, baumas ir viens no faktoriem, kas tāpat kā, piemēram, iedzīvotāju vidējā dzīves līmeņa pazemināšanās vai pieaugums, ir spējīgas diametrāli pretēji ietekmēt, gan piedāvājumu, gan pieprasījumu tirgū.

Te es gribētu atzīmēt, ka būtisku lomu tirgus situācijas atspoguļošanā presē (t.i. sabiedrībā un tirgū), spēlē ne tikai intervētā persona, bet arī intervētājs, ar savām zināšanām “par priekšmetu” un profesionālo spēju kritiski attiekties un ne tikai ietekmēt, bet arī noskaidrot un izzināt intervētās personas “spriedelēšanas” īstos mērķus un nolūkus. Tādējādi, pilnā mērā, atbildību par mūsu nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendencēm nes ne tikai intervētās personas – eksperti, bet arī žurnālisti.

Paanalizēsim tikai dažas pēdējās intervijas. Lasot 2006.g.24.janvāra avīzes “Vesti segognja” pielikumu “Nedvižimostj & avto”, Nr.3 , rodas rinda jautājumu.

Piemēram, kāpēc gan sērijveida dzīvojamo māju dzīvokļiem obligāti jābūt par 20-30% lētākiem, salīdzinājumā ar dzīvokļiem jaunajā celtniecībā? Atsevišķos gadījumos tas tā arī varētu arī būt, bet kā tad būs ar šo “veco” dzīvokļu cenām tuvu pilsētas centram, kad tur centrā brīvas zemes jaunai celtniecībai vairs nebūs – tad tur jau esošo sērijveida dzīvokļu cenas varētu būt pat lielākas par jaunās celtniecības dzīvokļu cenām, kas ir tālāk no centra un šādam brīvas apbūves zemes trūkumam ir tendence palielināties. Piemēram, Maskavas centrālajā daļā, “Sadovoe kaļco” robežās, jau sen brīvas zemes nav un tur esošo “veco” dzīvokļu cenas daudzkārt pārsniedz tālāk no centra dislocēto jaunās celtniecības dzīvokļu cenas.

Kāpēc tieši par 20-30% lētākiem, drīzāk gan lētākiem proporcionāli savam nodilumam vai nolietojumam (kuru aprēķina salīdzinot dzīvojamās mājas vidējo normatīvo kalpošanas ilgumu(VNKI) ar faktisko kalpošanas ilgumu (FKI) gados) un novietojumam attiecībā pret pilsētas administratīvo centru, atbilstoši salīdzinājumā ar jauno celtniecību. Nav tāda daudzdzīvokļu mājas raksturojoša normatīva, kā ekspluatācijas maksimums - ir vidējais normatīvais kalpošanas ilgums - VNKI (skat.2002.gada 29.janvāra MK not.Nr.45) un atkarībā no dzīvojamās mājas tehniskā raksturojuma (konstruktīvā tipa) tas mainās robežās no 50-150 gadiem (piem. minētie MK not. nosaka, ka lielpaneļu 119. un 602.sērijas mājām VNKI ir 70 un 60 gadi atbilstoši), pie tam lielpaneļu dzīvojamām ēkām praktiski VNKI sakrīt ar FKI un tās praktiski beidzoties VNKI termiņam ir jānojauc.

 Pārsteidz arī rakstā minētais apgalvojums, ka daudzdzīvokļu mājas dzīvokļa vērtība nav atkarīga no zemes vērtības. Domāju, ka mūsu “tirgus”, nemaz nerunājot par vērtētājiem, “pielaiž būtisku kļūdu” uzskatot, ka daudzdzīvokļu mājas dzīvokļa vērtības noteikšanā nav jāņem vērā zemes vērtība zem mājas, kas izpaužas apstāklī, kam pieder zeme zem mājas – mājas dzīvokļu īpašniekiem, vai kādai citai personai. Ja “tirgum” t.i. ierindas pircējam šis apstāklis (dzīvokļa vērtību veidojošais faktors) vēl nav nonācis līdz apziņai, tad vērtētājam, kā profesionālam speciālistam, tas nav piedodams.

Te nu jārunā ir par intervētās personas un intervētāja profesionālo zināšanu pamatiem. Kas tad ir mantas vai lietas “vērtības”, kā ekonomiska jēdziena, pamatā, tas ir šīs mantas derīgums. Tad atbildiet man, kur “der” jūsu nekustamais īpašums, ja jums kopā ar to nepieder nekustamā īpašuma mūžīgais un fiziski nedilstošais pamatelements – zeme. Tas ir surogāts vai “surogāta nekustamais īpašums” un salīdzinājumā ar patiesu nekustamo īpašumu tam ir pavisam cita vērtība.

Ceru, ka šī būtiskā atšķirība to vērtībās nonāks cilvēku apziņā ātrāk pirms tās daudzdzīvokļu mājas, zem kurām zeme pieder nevis mājas dzīvokļu īpašniekiem, bet citai personai, būs nokalpojušas ne tikai savu normatīvo kalpošanas laiku, bet arī fizisko un būs jānojauc. Kā minēts iepriekš, šis process, piem. 602. sēriju mājām var sākties jau pēc 30 gadiem. Par šo apstākli vajadzētu padomāt arī mūsu likumdevējiem.

Redziet, visas nekustamā īpašuma klasiskās vērtēšanas pamata metodes (izdevumu, ienākumu vai tirgus cenu salīdzināšanas metode) pēc savas būtības ir balstītas uz cilvēku saprātīgu un uz ekonomikas likumiem pamatotu domāšanu (spriešanu).

Piemēram, jūs gribat pārdot savu dzīvokli, kuru jau ilgāku laiku izīrējat par noteiktu naudas summu mēnesī. Pieņemsim, ka jūs absolūti neko nezināt par dzīvokļu cenām, bet, protams, vēlaties nevis tūlīt iztērēt šo naudu, bet gan nepazaudēt savus ienākumus.

Par kādu naudas summu jūs būsiet ar mieru pārdot savu dzīvokli?

Kā ekonomiski domājošs cilvēks, jūs to būsiet ar mieru pārdot par naudas summu, no kuras, ieliekot to bankā uz depozītu, jūs varētu saņemt procentos mēnesī to pašu naudas summu, ko dzīvokli izīrējot.

Lūk, jūsu dzīvokļa derīgums, vai citiem vārdiem sakot vērtība jūsu acīs un arī tirgū, kuru ekonomikā sauc arī par alternatīvo kapitālu.

Izmatojot matemātiku var izvest arī formulu ar kuras palīdzību var skaitliski un formāli un neveicot ne kādu tirgus analīzi aprēķināt šo naudas summu vai, citiem vārdiem sakot, jūsu dzīvokļa vērtību, jāzina ir tikai kādus procentus (gadā vai mēnesī) par depozīta noguldījumu piedāvā bankas. Nerakstīšu šo formulu, tas būs garlaicīgi, bet paskaidrošu risinājuma gaitu. Par cik procentus parasti rēķina gada laikā (var arī mēnesī), tad aprēķiniet īres maksu ko jūs saņemiet gadā, t.i. sareiziniet pašreizējo mēneša īres maksu ar 12. Iegūto skaitli izdaliet to ar depozīta noguldījuma procentiem (tiem ko piedāvā bankas) izteiktiem parastā daļskaitlī, piem. parasti bankās piedāvātajiem 3% depozīta procentiem parastais daļskaitlis būs 3/100.

Pamatojoties uz šo klasisko ekvivalentā kapitāla vērtēšanas paņēmienu izdarīsim ļoti vienkāršu un, protams, aptuvenu viena kvadrātmetra nekustamā īpašuma telpas ekvivalentās vērtības aprēķinu Vecrīgā (piemērs ņemts no avīzes “Delovije vesti, Nr.1 (709), 2006.g.09.janvārī). Avīzē pievestajā piemērā minēts, ka vienu kvadrātmetru Vecrīgā, var iznomāt par 10 eiro mēnesī. Tad, pieņemot, ka depozīta procenti ir iepriekš minētie 3% gadā, atbilstoši 0,25% mēnesī, tad elementārais aprēķins (10x100)/0,25=4000 eiro, kas vairs nemaz tik katastrofāli neatšķiras no tirgus viena kvadrātmetra platības cenām Vecrīgā (kā min autori, ne mazāk par 3500 eiro par kvadrātmetru) kā šausminās raksta autori, apgalvojot, ka cilvēki pārmaksājot vairāk kā 2000 eiro par “kvadrātmetru” Vecrīgā.

Izdarot to pašu aprēķinu rakstā minētajai parastajai “tipovuškai”, kuru var tirgū izīrēt par 5 eiro kvadrātmetrā, tad izmantojot aprēķinu arī ar Amerikā atzītu un pielietotu, ekvivalentā kapitāla metodi (5x100/0,25=2000), varam secināt, ka tā vērtība ir tuva tirgus cenām, t.i. nevis 500 eiro, kā aprēķināts augstāk minētajā rakstā, bet gan vairāk kā 1300 eiro, kas vēl turpinās augt.

Protams, vērtēšanas teorija prasa pielietot vairākas metodes, bet starp šīm metodēm nedrīkst būt tik būtiskas atšķirības, kas rada pilnīgi atšķirīgus secinājumus.

Jājautā raksta autoriem, kur viens no viņiem ir licencēts vērtētājs, kura paraksts ir uz daudziem nekustamā īpašuma oficiāliem vērtējumiem, kāds ir viņu mērķis un kam ir izdevīgi šādi apgalvojumi.

Runājot par šo augstāk minēto ekvivalentā kapitāla metodi, gribas atgādināt šajā rakstā pirmās intervijas, avīzē “Hedvižimostj & avto”, autoriem, ka nekustamā īpašuma tirgū pastāv tā teikt ekonomiska ekvivalence starp dzīvokļu īres tirgu un dzīvokļu tirgu. Ar vienkāršiem vārdiem sakot, tas nozīmē, ka jūs tik pat elementāri varat noteikt, protams, aptuveni (bet pietiekoši precīzi, lai reāli to pielietotu savām vajadzībām) sava, piemēram, tikko nopirktā dzīvokļa, iespējamo īres maksu, kuru jūs, dotajos tirgus apstākļos un atbilstoši sava dzīvokļa vērtībai, varat prasīt īres tirgū, izmantojot ekvivalentā kapitāla jēdzienu.

Būtībā iepriekš rēķinātais uzdevums jārisina “apgrieztā“ veidā, proti, jūs nopirkāt dzīvokli (nav svarīgi kur) par 60 000 eiro, tad mēneša īres maksa tādam dzīvoklim var rēķināt sekojoši (60 000 x 0,25)/100=150 eiro mēnesī. Šī īres maksa ir jāuzskata par minimālu, jo zemāk jau izīrētājam būs vienkārši neizdevīgi. Protams, es šeit neiztirzāšu to, kas ir īres maksa.

Ja mēs domājam ekonomiskās kategorijās, tad mēs saprotam, ka abi minētie tirgi ir ekvivalenti tikai tajā gadījumā, ja tajos darbojas brīva un konkurējoša tirgus ekonomika (nosacījumi). Piemērojot šo abu tirgu ekonomisko ekvivalenci šodien, protams, ir jāatceras, ka dzīvokļu īres tirgus vēl nav pilnībā brīvs un konkurējošs, bet ir ierobežots, jo denacionalizētajos īres namos, vēl pastāv īres maksas griesti un šie nami pamatā atrodas, tā teikt, prestižākajās teritorijās, kurās “brīvās” īres maksas būtiski atšķiras no “likumā noteiktajām”, tāpēc veicot aprēķinus, vai izstrādājot vērtēšanas metodes un paņēmienus ir rūpīgi jāpārdomā šie apstākļi un piedāvātajās formulās jebkurā gadījumā ir jāieved atbilstoši korekcijas koeficienti.

Vēl dažus vārdus gribētu minēt par diezgan plaši presē izreklamēto nekustamā īpašuma darījumu speciālista “Prakses Standartu”, kura sagatavošanā darba grupā, kopā ar LANĪDA, ASPRO, Latvijas Valsts Standarts (LVS) un citu organizāciju pārstāvjiem, no NĪMA puses piedalījos arī es. Patreiz šie Standarti ir nodoti publiskai apspriešanai un ar to tekstu var iepazīties un izteikt savas piezīmes vai labojumus, LVS telpās Kr. Valdemāra ielā 157.

Kaut gan darba grupai bija dota iespēja izstrādāt labu dokumentu, kas reglamentētu visus tirgus darījumu speciālistus, bet neskatoties uz maniem iebildumiem, “kā vienmēr” tika pieņemts, manuprāt, sliktākais variants, kas, dotajā redakcijā, reglamentēs tikai nelielu tirgus darījumu speciālistu daļu, pat gadījumā, ja Standarts iegūs likuma statusu.

Domāju, ka vēl sliktāka ir situācija ir ar nekustamā īpašuma darījuma speciālista “Profesijas standarta” izstrādi, kas tiek izstrādāts LR IZ Ministrijas Profesionālās izglītības centrā.

Jāsaka, ka abos gadījumos darba grupās dominē profesionālās izglītības trūkums un skaidri ir redzams, ka šajā gadījumā nepietiek tikai ar praktiskā darba pieredzi un iemaņām.

Nobeidzot savas pārdomas aicinu visas ieinteresētās puses gan “ekspertus”, gan žurnālistus rūpīgi pārdomāt un izanalizēt prognozes, kuras jūs nododat atklātībai, jo tās patiešām var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu, uz ko ir jau norādījuši arī šo augstāk minēto rakstu autori.

 



<< Atpakaļ


  © 2002 Biedrība NĪMA/NĪMA MAC VISAS TIESĪBAS AIZSARGĀTAS
MOB.TĀLR: 29105545
E-pasts: nima1sv@yahoo.com
 
   Apmeklētāju skaits: 3980071   


Rambler's Top100